Przekształcenie spółki cywilnej w spółkę handlową może być atrakcyjnym sposobem na uporządkowanie struktury przedsiębiorstwa, ograniczenie odpowiedzialności wspólników czy przygotowanie biznesu do dalszego rozwoju. Samo przekształcenie wymaga jednak szczegółowego przeanalizowania majątku przedsiębiorstwa. Szczególnej uwagi wymagają nieruchomości znajdujące się w majątku spółki cywilnej, a zwłaszcza grunty, które mogą zostać uznane za nieruchomości rolne w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Problem polega na tym, że skutki przekształcenia mogą być różnie oceniane na gruncie poszczególnych ustaw. Z perspektywy Kodeksu spółek handlowych (KSH) mamy do czynienia z zasadą kontynuacji, natomiast ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) wprost zalicza przekształcenie przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową do przypadków „nabycia nieruchomości rolnej”.
Dlatego przed rozpoczęciem procedury przekształcenia warto przeprowadzić audyt nieruchomości. Ryzyko związane z nieruchomością rolną powinno zostać przeanalizowane jeszcze przed rozpoczęciem przekształcenia.
Przekształcenie spółki cywilnej a zasada kontynuacji
Kodeks spółek handlowych przewiduje możliwość przekształcenia spółki cywilnej w spółkę handlową inną niż spółka jawna. W przypadku przekształcenia spółki handlowej zasadą jest kontynuacja praw i obowiązków. Zgodnie z art. 553 KSH spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej. Podobną zasadę przewidziano przy przekształceniu przedsiębiorcy w spółkę kapitałową – art. 584² KSH stanowi, że spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego.
Z perspektywy prawa spółek oznacza to, że przekształcenie nie powinno być traktowane jak typowa sprzedaż majątku ze „starej” spółki do „nowej” spółki. Nie oznacza to jednak, że wszystkie przepisy prawa będą traktowały przekształcenie w taki sam sposób.
Szczególne znaczenie ma tutaj ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.
UKUR traktuje przekształcenie spółki cywilnej jako nabycie nieruchomości rolnej
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera własną definicję „nabycia nieruchomości rolnej”. Przez nabycie należy rozumieć nie tylko klasyczne przeniesienie własności w drodze umowy sprzedaży, lecz również nabycie własności w wyniku czynności prawnej, orzeczenia sądu lub organu administracji, a także innego zdarzenia prawnego.
Co szczególnie istotne, art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. c UKUR wprost wskazuje przekształcenie przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie Kodeksu spółek handlowych jako zdarzenie, w wyniku którego może dojść do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu tej ustawy.
Jest to bardzo istotna różnica. Na gruncie KSH przekształcenie opiera się na zasadzie kontynuacji, natomiast na gruncie UKUR ustawodawca przyjął fikcję prawną, zgodnie z którą przekształcenie przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową jest traktowane jako nabycie nieruchomości rolnej.
Co to jest nieruchomość rolna w rozumieniu UKUR?
To jedno z pierwszych pytań, na które należy odpowiedzieć przed przekształceniem.
Nie każdy grunt znajdujący się poza miastem jest automatycznie nieruchomością rolną. Nie wystarczy również samo potoczne określenie działki jako „gruntu rolnego”.
Zgodnie z art. 2 pkt 1 UKUR nieruchomość rolna oznacza nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Z kolei art. 46¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie – w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
W praktyce oznacza to, że przy analizie nieruchomości należy spojrzeć nie tylko na jej aktualny sposób użytkowania.
Nieruchomość rolna a powierzchnia
Ustawa przewiduje również istotne wyłączenia. Przepisów UKUR dotyczących nabycia nieruchomości rolnej nie stosuje się m.in. do nabycia nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Ustawa przewiduje również inne wyłączenia, między innymi dotyczące dróg wewnętrznych oraz określonych nieruchomości, dla których w odpowiednich decyzjach planistycznych przewidziano wyłącznie cele inne niż rolne. Trzeba jednak uważać na sposób liczenia powierzchni.
Istotne jest nie tylko to, jak duża jest sama działka ewidencyjna, lecz także jaka jest powierzchnia użytków rolnych oraz czy zachodzą przesłanki zastosowania konkretnego wyłączenia. Dlatego w praktyce warto przeanalizować każdą nieruchomość oddzielnie.
Jakie nieruchomości sprawdzić przed przekształceniem spółki cywilnej?
Przed rozpoczęciem procedury przekształcenia należy sporządzić listę wszystkich nieruchomości należących do majątku wspólników związanych ze spółką. Analiza powinna obejmować przede wszystkim:
- Księgi wieczyste
W przypadku spółki cywilnej szczególnie ważne jest ustalenie, w jaki sposób nieruchomość została nabyta i kto formalnie figuruje jako jej właściciel.
- Ewidencję gruntów i budynków
Należy ustalić oznaczenie działek oraz klasyfikację gruntów. Samo oznaczenie działki jako gruntu rolnego w ewidencji nie przesądza jeszcze w każdym przypadku o zastosowaniu UKUR, ale jest bardzo ważnym elementem analizy.
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Jeżeli nieruchomość znajduje się na obszarze objętym MPZP, należy sprawdzić przeznaczenie działki. Szczególne znaczenie ma to, czy nieruchomość została przeznaczona w całości na cele inne niż rolne.
- Decyzję o warunkach zabudowy
Jeżeli dla nieruchomości nie ma MPZP, należy sprawdzić, czy wydano decyzję o warunkach zabudowy i jakie przeznaczenie wynika z tej decyzji.
Pięcioletni zakaz zbywania nieruchomości rolnej
Zgodnie z art. 2b ust. 1 UKUR nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jednocześnie art. 2b ust. 2 stanowi, że w tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
W praktyce należy więc stworzyć chronologię: nabycie nieruchomości → ewentualna zgoda KOWR → rozpoczęcie biegu 5-letniego okresu → planowane przekształcenie.
Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku przekształcenie spółki cywilnej w spółkę handlową wymaga automatycznie uzyskania zgody KOWR na podstawie art. 2b ust. 3.
Konieczne jest ustalenie, jak przepisy UKUR kwalifikują konkretne przekształcenie oraz kiedy i w jakich okolicznościach nieruchomość została wcześniej nabyta.
W praktyce należy więc stworzyć chronologię: nabycie nieruchomości → ewentualna zgoda KOWR → rozpoczęcie biegu 5-letniego okresu → planowane przekształcenie.
To może mieć istotne znaczenie w ocenie czy niezbędne jest uzyskanie zgody KOWR przy planowaniu przekształcenia w okresie 5 lat od jej nabycia.
Czy trzeba zawiadomić KOWR o przekształceniu?
Nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić między innymi w wyniku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową. W takim przypadku zastosowanie znajduje mechanizm prawa nabycia nieruchomości przez KOWR.
W praktyce oznacza to konieczność przeanalizowania obowiązku zawiadomienia KOWR o przekształceniu. Nie należy jednak utożsamiać tego zawiadomienia z obowiązkiem uzyskania uprzedniej zgody KOWR na samo przekształcenie. Są to dwa różne mechanizmy.
Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości i prawo KOWR do nabycia nieruchomości w związku z określonym zdarzeniem prawnym to odrębne instytucje. W przypadku przekształcenia spółki cywilnej szczególnie istotny jest właśnie drugi mechanizm.
Prawo nabycia KOWR – na czym polega?
Jeżeli UKUR kwalifikuje dane zdarzenie jako nabycie nieruchomości rolnej, KOWR może w określonych przypadkach skorzystać z ustawowego prawa nabycia. W takim przypadku KOWR nie „blokuje” automatycznie samego przekształcenia.
Jeżeli KOWR wykonuje prawo nabycia, składa stosowne oświadczenie w formie aktu notarialnego. Cena nieruchomości jest ustalana według zasad określonych w UKUR. KOWR wskazuje, że w sytuacji, gdy cena nie wynika z czynności prawnej lub odpowiedniego orzeczenia, ustalana jest cena odpowiadająca wartości rynkowej nieruchomości, z uwzględnieniem jej obciążeń. Właścicielowi przysługuje również możliwość wystąpienia do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej. Gov.pl
Dlaczego audyt nieruchomości jest tak ważny?
Przekształcenie spółki cywilnej jest procesem formalnym, ale konsekwencje dotyczące nieruchomości mogą być znacznie bardziej skomplikowane.
Błąd na etapie przygotowania przekształcenia może prowadzić nawet do nieważności czynności prawnej. Szczególnie ryzykowne są sytuacje, w których nieruchomość została nabyta stosunkowo niedawno albo w przeszłości była przedmiotem czynności wymagającej zastosowania przepisów UKUR.
SKLAW posiada doświadczenie w kompleksowej obsłudze przekształceń przedsiębiorców i spółek cywilnych, w tym w przeprowadzaniu due diligence nieruchomości pod kątem planowanego przekształcenia. Analiza obejmuje w szczególności weryfikację tytułu prawnego, ksiąg wieczystych, obciążeń i ograniczeń oraz identyfikację ryzyk prawnych związanych z planowaną reorganizacją.